תהליכי ביצוע / אבני דרך לביצוע

האם הבניין בו אתם מתגוררים מתאים לביצוע תמ"א?

 
(TIME2TAMA) יסודות הזהר יזמות וניהול פרויקטים בע"מ
תמ"א 38 – חיזוק מבנים והתחדשות עירונית

 

הפוטנציאל הגדול שטמון בתוכניות תמ"א 38, הן עבור הדיירים והן עבור היזמים, עדיין גורף קריאות מצד המתנגדים שלטענתם תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא "עבודה בעניים" ותרמית.

 

מרבית התגובות מתבססות על מקרים שבהם חוו הדיירים את חוסר הניסיון של היזמים או של הדיירים עצמם וכן חוסר הניסיון של הרשויות המקומיות בישום הוראות התוכנית בתחילת דרכה ובחלקם עד היום.

 

כך קרה, למשל, שדיירים התקשרו עם יזם תמ"א 38 שהתחיל בביצוע, תוך שהוא שוכר את שירותיו של קבלן ביצוע. וכשזה נעלם נותרו הדיירים עם קבלן שאינו חייב להם דבר. הם נאלצו לפנות לבית המשפט, ובאותה עת להתגורר באתר בנייה. 

 

במקרים אחרים ניסו יזמים למכור לדיירים פרויקטים מבלי שבדקו היבטים מהותיים כגון תכנון גג הבניין (בבניינים בעלי גג רעפים נדרש לפנות את הדיירים בדירות העליונות בכדי לבצע את בניית או יציקת הגג), תכנון תוספות הבניה ממ"ד ללא חריגה מקו הבניין, תוספת מעלית בחדר המדרגות ושינוי חלק המדירות הקיימות, פתרון בעיות החניה ועוד'.

 

אז אחרי שלמדנו את עיקר הבעיות איך מתחילים ואיך הופכים לפרויקט מצליח ?

 

תחום תמ"א 38 מושך אליו אנשי מקצוע משלל תחומים, שמנסים ליהנות מהרווחים הנגישים: מתווכים, שיפוצניקים, יזמים מתחילים וכל מי שמריח את הפוטנציאל הקיים בו. להלן שלבי הפעולה המומלצים לדיירים המעוניינים לבצע תמ"א 38.

 

שלב 1: פעילות מקדמית של הדיירים - מבוצע על ידי הדיירים

כינוס אסיפת דיירים לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 ומינוי נציגות, נדרש רוב של 67%. בחירת גוף מקצועי שילווה את הדיירים, חתימה על ייפוי כוח לליווי, ייצוג ובחירת נציגות לבית המשותף.

לוח זמנים – שבועיים עד שלושה .

 

שלב 2: בדיקת היתכנות תמ"א 38 - מבוצע על ידי הצוות המקצועי שמלווה את הדיירים

בדיקת היתכנות לעמידה בדרישות תמ"א 38 (מתי נבנה הבניין, מהו שטח הבניין והאם הוא עומד בתנאי החוק, הכרות עם דרישות ושאיפות הדיירים, בדיקת התב"ע והפקעות, בחינת תיק הבניין). הצגת מספר עורכי דין בעלי ניסיון בתחום תמ"א 38 ובחירת עו"ד מתאים לייצוג. 

לוח זמנים – כחודש ימים.   

 

שלב 3: בדיקות היתכנות וזכויות בנייה - מבוצע על ידי צוות מקצועי שמלווה את הדיירים

בדיקת היתכנות משפטית על ידי עורך דין מטעם הדיירים. בדיקת מיצוי הזכויות על ידי אדריכל.

לוח זמנים – חודש ימים.

 

שלב 4: הפצת מכרז ובקרת הצעות היזמים - מבוצע על ידי הצוות המקצועי שמלווה את הדיירים.  

לאחר בדיקת הזכויות בבניין, הצוות והנציגות מכינים מפרט עם דרישות של הדיירים שאותו יציגו ליזמים. ממולץ לקבל הצעות משני יזמים לפחות.

בדיקת הצעות היזמים - היזם אמור למדוד את גודלן של הדירות הקיימות, כולל שטח המרפסות שסופחו לדירות. במסגרת ההצעה היזם אמור להציג לדיירים את הגודל החדש של דירתם וכן תשריט ראשוני של הקומה הטיפוסית החדשה והדמיה של הבניין. הצוות המקצועי מטעם הדיירים יבחן את ההצעה וישלח תיקונים 

לוח זמנים – כחודש ימים .

 

שלב 5: בחירת יזם מבצע - מבוצע על ידי הצוות המקצועי, כל דיירי הבניין והנציגות .

בהתאם להמלצות אדריכל ושמאי המקרקעין נציגות הדיירים תקיים אסיפה נוספת לצורך הצגת הצעות היזמים ובחירת המתאים ביותר לביצוע הפרויקט. מומלץ בשלב זה לשכור שירותיו של מפקח מטעם הדיירים, שיעזור לבחון את המפרט הטכני המוצע מטעם היזם (את תשלום שכר הטרחה של המפקח מממן היזם). עריכת הסכם התקשרות בין היזם לדיירים (באמצעות עורך הדין של הצוות).

לוח זמנים – פרק זמן 3-4 חודשים.

 

שלב 6: אישור עקרוני של הפרוגראמה בעירייה - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה

לוח זמנים – פרק זמן של כחודשיים (משתנה עפ"י אגף ההנדסה בכול רשות מקומית).

 

שלב 7: הכנת תוכניות מפורטות - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה

היזם אמור להציג לדיירים את התוכניות המפורטות שהוגשו והתקבלו באופן עקרוני על ידי העירייה.

לוח זמנים – שלושה חודשים.

 

שלב 8: חתימה על הסכם ביצוע - מבוצע על ידי היזם הנבחר, נציגות הדיירים ועורך דין מטעם הדיירים

 

שלב 9: הוצאת היתר בנייה - מבוצע על ידי היזם הנבחר

במקרים של הריסת הבניין, חשוב לציין כי 90 יום לפני שיתקבל ההיתר הדיירים מתפנים מדירתם - לא לפני שהם מקבלים את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, וכן ערבות עבור תשלום דמי השכירות. 

לוח זמנים – חצי שנה .

 

שלב 10: ביצוע העבודה ופיקוח עליון - מבוצע על ידי מפקח מטעם הדיירים

המפקח על הבנייה בודק אם היזם בונה בהתאם להיתר ובהתאם ללו"ז שנקבע, וכן בודק אם ישנם ליקוי בנייה וכדומה.

לוח זמנים – לוח זמנים של שנה עד שנה וחצי.

 

שלב 11: סיום עבודות הבניה והרמת כוסית  -  בוצע על ידי היזם הנבחר בהצלחה!

© 2016 by Time2 Tama. Design Pazinteractive